Cómo desalojar a alguien de tu casa sin contrato de alquiler

Modelo de escrito para exigir -por vía amistosa- al arrendatario que abandone la vivienda de alquiler por incumplimiento de contrato.

Hola lector. Hoy en Modelos y Contratos vamos a tratar un asunto realmente interesante, un tema que se repite muy frecuentemente en los alquileres de toda España… Cuando el inquilino incumple lo pactado en el contrato y el propietario desea su desalojo.

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Usted debe demandar. pese a lo que teme, existe contrato pues los contratos de Arrendamientos PUEDEN ser verbales, y si la señora no reconoce que se celebró de esta manera estará denotando una conducta criminal y se le denunciará penalmente.

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El artículo 27 de la LAU: Exigir el cumplimiento o resolver el contrato

Como hemos visto, el artículo 27.2 enumera una serie motivos que permiten al propietario resolver el contrato y desalojar al inquilino de la vivienda por incumplimiento de sus obligaciones.

Pero además el articulo 27.1 nos viene a decir que ante un incumplimiento por parte del inquilino (en este caso por ser la parte que incumple el contrato) el propietario podrá optar por:

• Exigir el cumplimiento de la obligación que el inquilino ha dejado de cumplir (por ejemplo regularizar el impago de renta).
• Resolver el contrato y desahuciar al arrendatario.
• En caso de proceder, solicitar una indemnización por daños, teniendo en cuenta el artículo 1124 Código Civil.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Artículo 1124 del Código Civil

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible (…)

Por lo tanto, teniendo en cuenta los motivos señalados en el artículo 27 de la LAU, el propietario, de forma amistosa o extrajudicial, podrá exigir al inquilino que desaloje la vivienda por incurrir en causa de resolución contractual.

Sin embargo, si el inquilino no atiende a la notificación realizada por el dueño, éste deberá acudir a la vía judicial y solicitar al Juez que de por terminado el contrato y ordene el desahucio del inquilino.

Locales comerciales o de negocio

Si lo que se quiere es resolver un contrato de arrendamiento de local de negocio por incumplimiento de las obligaciones del inquilino, debemos acudir al artículo 35 de la LAU

Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Próximamente, en este blog, analizaremos el tema de la resolución de contrato y el desalojo del inquino por incumplimiento de sus obligaciones en los alquileres de locales o comercios.

…

Este artículo te puede ayudar:

• Si eres propietario/arrendador en un contrato de alquiler.
• El inquilino ha incumplido sus obligaciones del contrato.
• Inquilino ha incurrido en alguna de las causa de resolución (artículo 27.2 LAU).
• Si quieres desalojar al inquilino de la vivienda alquilada.
• Para notificar al inquilino un plazo de desalojo.
• Comunicar al inquilino que debe entregar las llaves.
• Para evitar acudir a la justicia (solución amistosa).
• Enviar por email, carta, burofax (forma fehaciente), etc.

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Qué dice la ley del desalojo por ocupación precaria en el código civil de Perú

La ley señala que un ocupante precario puede ser desalojado por el arrendador, el propietario, el administrador, o por cualquier persona que considere tener derecho a que se le restituya (devuelva) el bien

Ahora bien, como es evidente, no podríamos avanzar un paso en el tema planteado si, primero, no tenemos claro

Qué es un ocupante precario:

Un ocupante precario es aquella persona que posee un bien inmueble sin título o con título fenecido. En palabras más sencillas, una persona puede ser un ocupante precario por 2 razones:

• Será precario si utiliza un inmueble (ya sea para vivienda, negocio u otra finalidad) sin acuerdo, autorización o consentimiento alguno del propietario. Ejemplos:

1. La persona que invade un inmueble.
2. La persona que usurpa un inmueble

• Será precario si el acuerdo (contrato), acto de autorización o consentimiento dejó de existir.

Ejemplos:

• El inquilino que sigue viviendo en el inmueble, a pesar de tener un contrato de arrendamiento vencido o resuelto por falta de pago o por cualquier otro motivo.

Teniendo en cuenta ello , y con la intención de procurar un mejor entendimiento del tema en cuestión , trabajaremos con el segundo supuesto de la ocupación precaria , esto es , con la ocupación precaria generada por vencimiento o resolución del contrato de arrendamiento.

¿El dueño tiene que tener una razón para desalojarme?

Esto depende de si usted es un inquilino a voluntad o tiene un contrato de alquiler (lease) escrito.

Si usted tiene un contrato de alquiler escrito, el dueño probablemente tiene que tener una razón para desalojarlo. Esto también aplica si usted vive en una vivienda subsidiada o si es dueño de un tráiler en una colonia de casas móviles.

Si usted es un inquilino a voluntad (sin un contrato de alquiler escrito), el dueño puede desalojarlo sin dar ninguna razón. Sin embargo, él tiene que entregarle una notificación escrita con 7 o 30 días de anticipación. Hay algunas excepciones a esta regla que serán explicadas más abajo.

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Se puede desalojar a un inquilino sin contrato

En primer lugar, debemos decir, que no existen inquilinos sin contrato, lo que existen son inquilinos sin contrato escrito, lo que es otra cosa. Ya que, el contrato no necesariamente tiene que estar plasmado en un documento para existir. En consecuencia, es perfectamente posible celebrar un contrato valido de manera oral.

El problema está en que muchas veces los contratos celebrados de manera oral son difíciles de probar, por ello, por lo general, la mayoría de personas opta por celebrar contratos escritos.

Teniendo claro ello, podemos concluir que la ausencia de contrato escrito de ninguna manera elimina la posibilidad de emprender un proceso de desalojo, lo que si hace, es complicarlo un poco más, debido a que, en esa situación, el arrendador no solo tendrá que probar la resolución o vencimiento del contrato sino también la existencia del mismo.

¿El dueño, o su representante, tiene que entregarme la «Notificación para desocupar el lugar» en persona?

Sí. Si usted es un inquilino a voluntad, la notificación de 7 días o de 30 días debe serle entregada personalmente. La notificación no tiene que ser entregada por un policía o el sheriff.

Excepción: El dueño, o su representante, debe hacer 3 intentos de buena fe para entregarle personalmente a la notificación. Si el dueño no puede encontrarlo después de 3 intentos, él puede enviarle la notificación por correo y dejarle una copia en su vivienda.

El proceso de desalojo de un inquilino sin contrato

En el proceso de desalojo por ocupación precaria el arrendador deberá acreditar la propiedad del bien y el inquilino deberá acreditar que lo posee en virtud de un título.

Ahora bien , sin por alguna razón el arrendador celebró el contrato solo “de palabra” , deberá acreditar , antes que nada la existencia de dicho contrato . Es decir, la primera tarea del propietario es probar la existencia de dicho contrato. Para ello deberá valerse de distintos medios probatorios, como los recibos de pago por concepto de arrendamiento o la declaración de la otra parte acreditando la existencia de dicho contrato.

Fuera de ello, todos los demás elementos del proceso se mantienen constantes.

Siendo así, el proceso de desalojo de un inquilino sin contrato escrito se tramita vía proceso sumarísimo e inicia, como todo proceso, con la interposición de la demanda , ante el juez competente .

¿Qué pasa si alquilo una vivienda o apartamento de propiedad de mi jefe?

Si el dueño es también su jefe en el trabajo, él tiene la posibilidad de ir a la corte para desalojarlo sin entregarle primero una notificación escrita para que deje el apartamento. Obtenga asistencia legal. El dueño todavía tiene que ir a la corte para desalojarlo.

Cuánto tiempo dura un juicio de desalojo por un inquilino sin contrato

No hay una respuesta fija para ésta pregunta, ya que, a pesar de que sobre el papel se fijan plazos determinados para la duración de cada etapa del proceso, estos no se cumplen en la realidad.

Ahora bien, este proceso, es particularmente engorroso debido a que, antes que nada se debe probar la existencia del acto jurídico. Siendo así, sumando el tiempo transcurrido desde la interposición de la demanda, hasta el momento en que el juez se pronuncie sobre el particular, podemos calcular un plazo aproximado de un año para obtener una sentencia de primera instancia.

Todo ello, siempre y cuando no ocurran circunstancias especiales, como que el inquilino solicite la nulidad del contrato o que, posteriormente, interponga un recurso de apelación

¿La corte me daría tiempo adicional para mudarme de la vivienda?

La mayoría de los jueces no creen que la ley les da el poder de entregarle tiempo adicional cuando usted no tiene defensa legal. Usted puede intentar negociar con el dueño o su abogado para obtener tiempo adicional. O, si tiene la opción de hablar con un mediador de la corte, usted puede intentar obtener un acuerdo para recibir tiempo adicional a través de la mediación. Pero, a menos que usted logre un acuerdo, la corte probablemente no demorará el desalojo.

¿Puedo ser desalojado durante el invierno o si tengo niños?

Sí. Las leyes del Estado de Maine permiten al dueño desalojarlo en cualquier época del año y aún si tiene niños. Sin embargo, usted no puede ser desalojado porque tenga niños. Vea la sección de Discriminación.

NOTA: Si usted es desalojado, sus hijos todavía tienen el derecho de estar en la escuela. Para más información, pida nuestro folleto: «Derechos de Estudiantes sin Hogar que Asisten a la Escuela» (link is external) – en Inglés).

Cuánto dura un proceso de desalojo

No hay una respuesta fija para ésta pregunta, ya que, a pesar de que sobre el papel se fijan plazos determinados para la duración de cada etapa del proceso, estos no se cumplen en la realidad.

Pero sumando el tiempo transcurrido desde el momento en que se cursó la carta notarial , hasta el momento en que se declara fundada la demanda podemos calcular un plazo aproximado de 6 meses o un año. Todo ello , siempre y cuando no ocurran circunstancias especiales , como que el inquilino solicite la nulidad del contrato o que , posteriormente , interponga un recurso de apelación.

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¿Qué pasará si voy a la corte y pierdo?

Si la corte decide en contra suya y usted no apela esa decisión, entonces el dueño puede obtener un «mandato de posesión» (writ of possession) de la corte 7 días después.

¿Qué es un «mandato de posesión»?

Es un documento escrito que proviene de la corte para que el dueño ejerza su derecho de tomar de nuevo posesión de la propiedad que le pertenece. El dueño puede pedirle a un delegado del sheriff o a un alguacil que le entregue una copia del «mandato». Usted debe mudarse del apartamento dentro de las 48 horas siguientes a que le haya sido entregado el «mandato». Si no se muda del lugar, usted se convierte en un intruso en la propiedad. El dueño entonces, y solamente entonces, tiene el derecho de buscar ayuda policial para echarlo de la propiedad por la fuerza (y poner sus pertenencias en un almacén de custodia de mercancías, lo cual deberá ser pagado por usted).